Publicada em outubro de 2026, a versão 1.00 da Nota Técnica 2026.001 traz ajustes no leiaute e nas regras de validação da NF-e ABI, a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (modelo 77), criada no contexto da Reforma Tributária do Consumo.
A NT traz as seguintes mudanças:
- NF-e ABI de transição: novo tipo de documento fiscal (tpNF = 2), emitido de forma unificada por contribuintes de regimes opcionais em alienações anteriores a 2027.
- Pagamento antecipado: novos campos e grupos para documentar antecipações de pagamento e fornecimentos com pagamento realizado anteriormente.
- Eventos: definição dos códigos dos eventos da NF-e ABI e criação do evento de Desfazimento da Alienação.
- Ajustes de leiaute e regras: nova descrição da modalidade de arrematação, eliminação de indicadores da tabela de cClassTrib, bloqueio de emitentes pelo Fisco e outras correções.
- QR Code e DANFE-ABI: especificações reformuladas, com nova estrutura de parâmetros e regras para contingência off-line.
Identificação da NF-e ABI
Modalidade da operação (modOper)
A modalidade 2 passa a se chamar Arrematação Judicial, Adjudicação ou Remição. As arrematações em leilão extrajudicial ficam na modalidade 1 – Alienação em geral, com o IBS e a CBS devidos pelo vendedor ou transmitente.
Tipo de documento fiscal (tpNF)
Além dos tipos 0 – Simplificado e 1 – Completo, o campo passa a aceitar o tipo 2 – Transição:
- Simplificado: operação sobre a totalidade do imóvel, com um único vendedor (modalidades 1, 3 e 4) ou um único adquirente (modalidade 2).
- Completo: venda de parte do imóvel ou operação com mais de um vendedor ou adquirente.
- Transição: documento emitido de forma unificada, para cada receita mensal ou receita bruta, por contribuintes optantes dos regimes previstos nos arts. 485 ou 486 da LC 214/2025, em alienações anteriores a 2027 que se enquadrem no art. 408, § 2º. Os grupos de modalidade e natureza da operação, transmitentes, adquirentes, imóvel, informações da operação, tributação e pagamento não são informados.
Tipo de pagamento (tpPagAnt)
Novo campo para documentar as antecipações de pagamento, conforme o art. 10, § 4º, da LC 214/2025: 1 – Pagamento antecipado ou 2 – Fornecimento com pagamento realizado anteriormente. Não é informado na NF-e ABI de transição. O detalhamento de cada caso está na seção de tributação.
Formato de impressão do DANFE (tpImp)
- 0 – Sem geração de DANFE: obrigatório na NF-e ABI de transição.
- 1 – DANFE-ABI normal, retrato.
- 2 – DANFE-ABI normal, paisagem.
Documentos referenciados (NFref)
O grupo NFref passa a ser filho do grupo infNFeABI, entre a identificação da nota e a do emitente, conforme o schema.
Grupo de notas de antecipação de pagamento (gPagAntecipado)
Novo grupo, no nível da nota, usado para abater as parcelas já antecipadas, conforme o art. 10, § 4º, da LC 214/2025. Ele só é informado quando o tipo de pagamento for 2 – Fornecimento com pagamento realizado anteriormente e traz o campo chNFePagAnt, com a chave de acesso de cada NF-e ABI de pagamento antecipado emitida anteriormente (até 99 notas).
Regras de validação
- Rejeição 1043: a NF-e ABI de transição deve ter o tpImp = 0.
- Rejeições 1000 e 1001: o grupo de modalidade e natureza da operação (gModNat) é obrigatório nos tipos simplificado e completo e proibido na transição.
- Rejeição 1050: o detalhamento da operação (detOper) não pode ser informado nas modalidades 2 – Arrematação judicial e 4 – Permuta.
- Rejeições 1002 a 1004: o novo grupo de notas de antecipação de pagamento (gPagAntecipado) é proibido quando o tipo de pagamento não é informado ou é 1 – Pagamento antecipado, e obrigatório quando é 2 – Fornecimento com pagamento realizado anteriormente.
Emitente
Tipo do emitente (tpEmit)
A tabela de tipos de emitente vai de 01 – Vendedor, Transmitente ou Cedente até 11 – Instituição administradora em nome de fundo de investimento (FII ou Fiagro), além de 99 – Outros emitentes. Os tipos 02 – Comprador, Adquirente ou Cessionário e 03 – Leiloeiro são os usados na arrematação judicial.
Bloqueio pelo Fisco
A NF-e ABI passa a ser rejeitada quando o emitente tiver bloqueio ativo para emissão, determinado pela administração tributária.
Regras de validação
- Rejeição 274: o tipo 03 – Leiloeiro só pode ser usado na arrematação judicial, e nessa modalidade o emitente deve ser do tipo 02 ou 03.
- Rejeição 858: em ambiente de homologação, a razão social do emitente deve ser “NF-E ABI EMITIDA EM AMBIENTE DE HOMOLOGACAO – SEM VALOR FISCAL”.
- Rejeição 1038: emitente bloqueado pelo Fisco para emissão de NF-e ABI.
Transmitentes (grupo E)
O grupo transmit identifica o vendedor, transmitente ou cedente do imóvel (até 99 ocorrências). Ele não é informado na NF-e ABI de transição. Os campos ajustados são:
- indDeclarante: indica se o transmitente é o declarante da nota (0 – Não / 1 – Sim). Só é informado na NF-e ABI completa, nas modalidades diferentes de 2 – Arrematação judicial, e o declarante deve ser o transmitente número 1.
- pTransIndiv: proporção do imóvel que cada vendedor, transmitente ou cedente está transferindo individualmente. Só é informado na NF-e ABI completa.
- indContrib: indicador do contribuinte (0 – Não contribuinte do IBS/CBS, 1 – Contribuinte do regime regular ou 2 – Optante do Simples Nacional). Não é informado na arrematação judicial.
Regras de validação
- Rejeições 1005 e 1006: grupo de transmitentes obrigatório nos tipos simplificado e completo e proibido na transição.
- Rejeição 801: a NF-e ABI simplificada pode ter um único transmitente, fora da arrematação judicial, exceto quando o emitente for o comprador.
- Rejeições 802 a 805: o indicador de declarante é proibido na NF-e ABI simplificada e na arrematação judicial; na completa das demais modalidades, é obrigatório e deve haver um único declarante igual a 1.
- Rejeições 929, 930 e 1007: o indicador de contribuinte é proibido na arrematação judicial, obrigatório nas demais modalidades e deve ser 0 quando o emitente for o comprador.
Adquirentes (grupo F)
O grupo adquirente identifica o comprador, adquirente ou cessionário (até 99 ocorrências). Ele também não é informado na NF-e ABI de transição. Os campos ajustados são:
- indDeclarante: indica se o adquirente é o declarante da nota (0 – Não / 1 – Sim). Só é informado na NF-e ABI completa de arrematação judicial, e o declarante deve ser o adquirente número 1.
- pAquisicao: percentual do imóvel adquirido por cada adquirente. Só é informado na NF-e ABI completa de arrematação judicial.
- indContrib: indicador do contribuinte, com as mesmas opções do grupo dos transmitentes. Não é informado na arrematação judicial.
Ou seja, o indicador de declarante fica no grupo dos transmitentes nas modalidades 1, 3 e 4, e no grupo dos adquirentes na modalidade 2 – Arrematação judicial.
Regras de validação
- Rejeições 1008 e 1009: grupo de adquirentes obrigatório nos tipos simplificado e completo e proibido na transição.
- Rejeição 807: a NF-e ABI simplificada de arrematação judicial pode ter um único adquirente.
- Rejeições 802, 803, 810 e 811: o indicador de declarante é proibido fora da arrematação judicial e na NF-e ABI simplificada; na completa de arrematação judicial, é obrigatório e deve haver um único declarante igual a 1.
- Rejeições 819 e 820: o percentual de aquisição é proibido na NF-e ABI completa fora da arrematação judicial e obrigatório na completa de arrematação judicial.
Imóvel
- RIP: novos campos indRIP e nRIP, para informar o Registro Imobiliário Patrimonial dos imóveis administrados pela Secretaria do Patrimônio da União.
- Identificação do imóvel: será obrigatório informar o CIB, o IPTU ou o INCRA. Os números do IPTU e do INCRA são obrigatórios quando os respectivos indicadores forem 1.
- Permuta com torna: quando a permuta envolver exclusivamente imóveis, devem ser informados os dados do imóvel de maior valor.
- Enquadramento e área: saem da sistemática da NF-e ABI os indicadores da tabela de cClassTrib que obrigavam ou vedavam o enquadramento do imóvel, o redutor de ajuste e o redutor social. A área total e a unidade de medida continuam seguindo os indicadores da tabela.
Regras de validação
- Rejeições 1010 e 1011: grupo do imóvel obrigatório nos tipos simplificado e completo e proibido na transição.
- Rejeição 1012 (implementação futura): obrigatório informar o CIB, o número do IPTU ou o número do INCRA.
- Rejeições 824, 825 e 1013: número do IPTU, do INCRA e do RIP obrigatórios quando os indicadores forem 1.
- Rejeições 829 a 833: enquadramento, área total e unidade de medida conferidos conforme os indicadores da tabela de cClassTrib. As regras do enquadramento (829 e 830) ainda citam o indicador que a própria NT diz ter eliminado, o que deve ser esclarecido em uma próxima versão.
Informações da operação
O grupo de informações da operação (infOper) é obrigatório na NF-e ABI simplificada e completa, exceto no pagamento antecipado, e proibido na de transição.
- Incorporação, loteamento ou desmembramento: quando o indicador indIncorpLote for 1 ou 2, a NF-e ABI é emitida sem destaque de IBS e CBS e sem o grupo de totais, e deve informar o CNPJ do empreendimento e o cadastro do CIB da obra (cCIBObra) ou o Cadastro Nacional de Obras (CNO). O IBS e a CBS são declarados depois, nos eventos de pagamento de parcela.
- Redutor de ajuste: se o vendedor adquiriu o imóvel de contribuinte do regime regular após 31/12/2026, pode informar diretamente o valor do redutor, sem detalhar seus componentes. O redutor não é informado na cessão de direitos, na permuta com torna, nas alienações decorrentes de incorporação ou loteamento e quando o CST não admite IBS e CBS.
- Redutor social: só pode ser usado para imóvel residencial novo ou lote residencial, e uma única vez para cada imóvel (art. 259, § 2º, da LC 214/2025).
- Intermediação ou corretagem: o indicador passará a ser obrigatório na alienação em geral.
Regras de validação
- Rejeições 1014 a 1016: grupo infOper proibido no pagamento antecipado e na transição, e obrigatório no fornecimento com pagamento anterior e quando não houver tipo de pagamento.
- Rejeições 1017 e 1018: CNO proibido quando não houver incorporação ou loteamento, e cCIBObra ou CNO obrigatório quando houver.
- Rejeições 847 e 848: grupo do redutor de ajuste obrigatório nas situações previstas e proibido quando o CST não admite IBS e CBS.
- Rejeição 850: indicador de redutor social proibido na cessão de direitos, na permuta com torna, quando o CST não admite IBS e CBS e para imóvel residencial usado ou não residencial.
- Rejeições 855 e 1051 (implementação futura): indicador de intermediação obrigatório na alienação em geral, e grupo de intermediação obrigatório quando o indicador for 1.
Tributação
O grupo de informações da tributação (infTrib) é obrigatório na NF-e ABI simplificada e completa e proibido na de transição, que usa um grupo próprio.
Tributação da NF-e ABI de transição (gInfTribTransic)
Novo grupo com o CNPJ e o nome do contribuinte, o CST e o cClassTrib, a eventual suspensão de exigibilidade, o CNPJ do empreendimento imobiliário optante pelo RET, as receitas recebidas e financeiras, a base de cálculo e os valores de IBS da UF, IBS do município e CBS.
Pagamento antecipado (gInfPagAntecip)
Na NF-e ABI com tipo de pagamento 1 – Pagamento antecipado, o novo grupo traz o valor e a data do pagamento antecipado e, se for o caso, o CNPJ do empreendimento imobiliário. Nesse caso, os valores individuais do declarante (operação, torna, redutor de ajuste e redutor social) não são informados.
Valores individuais e base de cálculo do declarante
- Valor da operação individual: igual ao valor total na NF-e ABI simplificada; na completa, proporcional à parcela transmitida (pTransIndiv) ou adquirida (pAquisicao).
- Redutores individuais: o redutor de ajuste e o redutor social são proporcionais ao percentual de aquisição na arrematação judicial.
- Base de cálculo: na alienação em geral, é o valor da operação individual menos os redutores (nunca negativa); na cessão de direitos, o valor da operação individual; na permuta com torna, o valor da torna individual. Na arrematação judicial sem redutor de ajuste, a base de cálculo é zero.
Regras de validação
- Rejeições 1019 e 1020: grupo infTrib obrigatório nos tipos simplificado e completo e proibido na transição.
- Rejeições 1021 a 1023: grupo gInfPagAntecip obrigatório no pagamento antecipado e proibido nos demais casos.
- Rejeições 1024 a 1029: no pagamento antecipado, são proibidos os valores individuais da operação, da torna, do redutor de ajuste e do redutor social; o valor da operação individual é obrigatório nos demais casos.
- Rejeições 906, 910, 912 e 913: valores individuais do declarante conferidos com tolerância de 0,01, conforme a modalidade e o tipo de documento.
- Rejeição 914: base de cálculo do declarante conferida conforme a modalidade, com tolerância de 0,01.
Totais e pagamento
Totais
- O grupo de totais não é informado nas alienações decorrentes de incorporação ou loteamento.
- O valor total da operação (vTotalOperacao) e o valor da operação individual (vOperacIndiv) passam a ser opcionais: não são informados na NF-e ABI de transição nem na de pagamento antecipado.
- O valor total da NF-e ABI (vNF) varia conforme o tipo de documento e o tipo de pagamento:
- Transição, pagamento antecipado ou sem tipo de pagamento: vNF = base de cálculo + IBS da UF + IBS do município + CBS.
- Fornecimento com pagamento realizado anteriormente: vNF = valor da operação individual + IBS da UF + IBS do município + CBS.
Pagamento
O grupo de pagamento não deve ser informado na doação sem contraprestação nem na NF-e ABI de transição.
Regras de validação
- Rejeições 1039 e 1041: valor total da operação e valor da operação individual proibidos na transição e no pagamento antecipado.
- Rejeições 1040 e 1042: os mesmos campos obrigatórios nos tipos simplificado e completo, sem tipo de pagamento ou com fornecimento com pagamento anterior.
- Rejeição 610: o vNF deve ser igual ao somatório previsto para cada caso.
Eventos
A NT define os códigos dos eventos da NF-e ABI (tpEvento), na faixa 1123xx/2113xx, reservada para evitar sobreposição com os eventos da NF-e e da NFC-e:
- 110111 – Cancelamento: registrado pelo emitente.
- 112310 – Pagamento de Parcela: registrado pelo emitente ou pelo transmitente, para declarar o IBS e a CBS sobre cada pagamento nas alienações decorrentes de incorporação ou loteamento, ou sobre os acréscimos (multa, atualização, juros) nas demais alienações.
- 112320 – Desfazimento da Alienação: novo evento, registrado pelo emitente, transmitente ou adquirente, conforme a modalidade.
- 211310 – Apropriação de créditos individuais: registrado pelo adquirente quando houver mais de um adquirente na operação.
Novo evento: Desfazimento da Alienação (112320)
Registra o desfazimento de uma alienação de bem imóvel, por distrato, resolução, decisão judicial, sentença arbitral, reversão da consolidação da propriedade, entre outros. Ele informa o tipo de desfazimento (tpDesfaz), a data do ato e, quando o tipo for 99 – Outros, a descrição do ato. Só pode ser registrado em NF-e ABI dos tipos simplificado ou completo. Nas alienações em geral, é registrado pelo emitente ou pelo transmitente declarante; na arrematação judicial, adjudicação ou remição, pelo emitente ou pelo adquirente declarante.
Regras de validação
- Rejeição 491: código de evento fora da tabela da NF-e ABI.
- Rejeições 1035 a 1037: desfazimento proibido em NF-e ABI de transição, tipo de desfazimento inválido e descrição obrigatória no tipo 99.
- Rejeições 950 e 1052: apropriação de créditos individuais proibida na arrematação judicial, e a soma dos percentuais de participação dos adquirentes deve ser 100%.
- Rejeição 914: no Pagamento de Parcela, a base de cálculo é o valor da operação individual menos os redutores, nas alienações decorrentes de incorporação ou parcelamento, ou o valor dos acréscimos da parcela, nas demais.
QR Code
A estrutura do QR Code muda. Os parâmetros posicionais separados por “|”, no padrão da NFC-e, dão lugar a parâmetros nomeados (“nome=valor”, separados por “&”), como na DC-e e nos demais DF-e com consulta por chave de acesso. A estrutura não tem mais parâmetro de versão.
- Emissão normal (tpEmis = 1): a URL traz apenas a chave de acesso (chNFeABI) e o tipo de ambiente (tpAmb).
- Contingência off-line (tpEmis = 9): a URL traz também a data de emissão, o valor total, o digVal (DigestValue da assinatura do XML) e uma assinatura digital (parâmetro sign), gerada com o certificado do emitente, para comprovar a autoria e a integridade do QR Code enquanto a nota ainda não foi recebida pela SEFAZ.
O tamanho máximo do campo qrCode passa de 600 para 1.000 caracteres, para comportar a assinatura com chaves de até 4.096 bits. A NF-e ABI também passa a trazer a URL de consulta por chave de acesso (urlChave).
Regras de validação
- Excluídas: a regra do parâmetro de versão e a da identificação do adquirente, que deixou de fazer parte do QR Code (o adquirente pode não ser único, e o emitente já está identificado na chave).
- Ajustadas: as regras de endereço do site, chave de acesso, tipo de ambiente, data de emissão, valor total e assinatura, adaptadas aos novos nomes, posições e formatos dos parâmetros.
- Rejeição 397: o digVal deve corresponder ao DigestValue da assinatura do XML.
- Rejeição 1060: na emissão normal, os parâmetros de contingência não podem ser informados.
- Rejeições 396 e 856: na contingência off-line, os parâmetros de data, valor, digVal e assinatura são obrigatórios.
- Rejeição 857: a assinatura deve conferir com a chave pública do certificado que assina o XML.
- Rejeição 1061: a URL de consulta por chave deve corresponder ao endereço publicado para o ambiente.
DANFE-ABI
A NT reformula a especificação do DANFE-ABI, com a definição de cada campo, as mensagens obrigatórias, as regras para DANFE com mais de uma folha e modelos de referência nos formatos retrato e paisagem, conforme o formato de impressão (tpImp). Não há DANFE-ABI para a NF-e ABI de transição.
- Formato: impresso em papel A4 ou em PDF, com margens mínimas de 5 mm. Os blocos seguem a ordem: identificação da NF-e ABI, transmitentes, adquirentes, imóvel, informações da operação, cálculo do IBS e da CBS e dados adicionais. No formato paisagem, os blocos de transmitentes e adquirentes podem ficar lado a lado.
- Formatação dos dados: valores com duas casas decimais, percentuais com quatro, datas no formato DD/MM/AAAA e CNPJ com máscara que admite caracteres alfanuméricos.
- Mensagens obrigatórias: “EMITIDA EM AMBIENTE DE HOMOLOGAÇÃO – SEM VALOR FISCAL” nas notas de homologação e “EMITIDA EM CONTINGÊNCIA OFF-LINE – PENDENTE DE AUTORIZAÇÃO” na contingência, com a data, a hora e a justificativa.
- Chave de acesso e código de barras: a chave é impressa em onze blocos de quatro caracteres, e o código de barras segue o padrão Code 128, que comporta o CNPJ alfanumérico.
- QR Code: fica no bloco de dados adicionais, com a URL de consulta por chave logo abaixo. No DANFE-ABI com mais de uma folha, aparece no rodapé de todas as folhas.
- Eventos: o DANFE-ABI representa a nota no momento da autorização e não reflete eventos posteriores, como o desfazimento da alienação, que devem ser verificados na consulta pública.
Cronograma
Homologação: a partir de 30/11/2026 (versão em homologação inicial).
- Produção: 14/12/2026.
O que as empresas devem fazer
Avaliar se a empresa se enquadra nas condições da NF-e ABI de transição e, se for o caso, preparar a emissão unificada por receita mensal ou receita bruta.
- Preparar a emissão das NF-e ABI de pagamento antecipado e de fornecimento com pagamento anterior, com a referência às notas de antecipação.
- Adaptar os sistemas aos novos códigos de eventos e ao evento de Desfazimento da Alienação.
- Atualizar a geração do QR Code, inclusive a assinatura na contingência off-line, e o leiaute do DANFE-ABI.
- Validar os cenários em homologação a partir de 30/11/2026, antes da entrada em produção, em 14/12/2026.
A Inventti acompanha cada versão das notas técnicas da Reforma Tributária e mantém suas soluções de NF-e ABI atualizadas conforme as especificações publicadas pelo Fisco. Em caso de dúvidas, fale com o nosso time.
A íntegra da Nota Técnica está disponível no Portal da NF-e ABI.
Fonte: Portal NF-e ABI