A criação da NF-e de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI) representa uma das mudanças mais significativas para o setor imobiliário desde a implantação dos documentos fiscais eletrônicos no país.
Pela primeira vez, operações de venda de imóveis, historicamente realizadas sem a emissão de nota fiscal, passarão a contar com um documento fiscal eletrônico obrigatório, alinhado às regras do IBS e da CBS estabelecidas pela Lei Complementar 214/2025.
Embora que, até o momento, tivemos apenas a publicação de minuta técnica da NF-e ABI, modelo 77, e sem a definição de um cronograma oficial de obrigatoriedade, a própria LC 214/2025 determina que todos os segmentos sujeitos à incidência do IBS e da CBS deverão emitir documento fiscal eletrônico a partir de 01/01/2026, o que inclui claramente o mercado de alienação imobiliária.
Isso significa uma mudança estrutural para empresas como:
- incorporadoras
- construtoras
- loteadoras
- administradoras de imóveis
- empresas patrimoniais
- SPEs de empreendimentos imobiliários
- imobiliárias que realizam alienações em nome próprio
Essas organizações precisarão rever processos, sistemas, integrações, cadastros e regras fiscais para atender ao novo modelo.
O que muda para o setor imobiliário?
Até então, a alienação de imóveis era documentada principalmente por:
- contratos particulares,
- instrumentos públicos,
- matrículas e averbações em cartório,
- recibos internos.
Nenhum desses documentos possuía natureza fiscal, e não havia exigência de integração com ambientes autorizadores, assinaturas digitais ou estrutura XML padronizada.
Com a NF-e ABI, isso muda completamente. Agora, para cada operação de venda, será necessário:
- Emitir uma NF-e ABI (modelo 77)
Documento fiscal eletrônico obrigatório para a operação.
- Assinar digitalmente o XML
Exigência que garante autenticidade e validade jurídica.
- Enviar ao ambiente nacional para autorização
Somente após aprovação nas regras de validação a NF-e ABI terá validade.
- Registrar informações completas do imóvel
Incluindo matrícula, local, características, dados registrários e informações do adquirente.
- Informar corretamente os tributos IBS e CBS
Seguindo o leiaute e as regras da LC 214/2025.
Operações de venda imobiliária passam a ter uma obrigação fiscal formal e estruturada, como já ocorre com mercadorias, serviços e transportes.
Impactos diretos para o segmento
A implantação da NF-e ABI exige que as empresas do setor imobiliário:
- adequem seus ERPs e sistemas de gestão para gerar o XML modelo 77;
- integrem-se ao ambiente nacional autorizador;
- mantenham cadastros atualizados de imóveis e adquirentes;
- garantam certificação digital para assinatura;
- cumpram as regras de validação do MOC;
- revisem processos internos de venda, faturamento e escrituração.
Além disso, cartórios, instituições financeiras, SPEs e incorporadoras também precisarão se preparar, pois a NF-e ABI deverá ser usada como documento fiscal oficial da operação.
Conclusão
A NF-e ABI inaugura uma nova fase para o mercado imobiliário brasileiro. Operações que, por décadas, funcionaram sem documento fiscal eletrônico passam agora a seguir um processo estruturado, padronizado e integrado ao ambiente nacional, reforçando transparência, controle tributário e segurança jurídica.
Fonte: Portal NF-e